Prix immobilier Paris 9e et 18e : l'analyse du cabinet

Cette analyse ne contient aucune estimation. Elle contient des ventes signées, enregistrées par l’administration fiscale, et la manière de les lire.

Source unique : le fichier des demandes de valeurs foncières publié par la direction générale des finances publiques, millésime du 5 avril 2026, qui couvre les ventes de janvier à décembre 2025. Appartements seuls, ventes hors multilots, 5 498 mutations retenues sur les 9e, 10e et 18e arrondissements. Le calcul est refait à chaque publication de la base, en avril et en octobre, par un script versionné avec le site.

Les trois arrondissements

Arrondissement	Ventes	1er décile	Médiane	9e décile
Paris 9e	1 120	7 700 €	10 900 €	14 100 €
Paris 10e	1 404	6 700 €	9 400 €	12 200 €
Paris 18e	2 974	6 200 €	8 900 €	12 300 €

La médiane coupe le marché en deux : la moitié des ventes s’est faite en dessous, la moitié au dessus. Entre le premier et le neuvième décile, quatre ventes sur cinq. Les portails publient presque toujours des moyennes, plus faciles à calculer et plus flatteuses : une seule vente exceptionnelle suffit à les déformer.

Le piège de la moyenne d’arrondissement

Le 18e ressort à 8 900 € le mètre carré. Montmartre, qui est dans le 18e, ressort à 11 000 €. Soit 2 100 € d’écart entre un quartier et son propre arrondissement, c’est à dire 126 000 € sur un appartement de 60 mètres carrés.

Quartier	Ventes	Surface médiane	1er décile	Médiane	9e décile
Martyrs Lorette	372	40 m²	8 100 €	11 150 €	14 600 €
Montmartre	455	34 m²	8 100 €	11 000 €	14 800 €
Clichy Trinité	138	45 m²	8 000 €	10 850 €	14 000 €
Trudaine Maubeuge	292	45 m²	8 000 €	10 650 €	14 300 €
Lariboisière Rocroy	165	51 m²	6 100 €	9 050 €	11 500 €

Chaque vente est rattachée au quartier dont le repère est le plus proche, dans un rayon de 500 mètres, à l’intérieur de son arrondissement. Quatre quartiers sur cinq tiennent dans un couloir de 500 € le mètre carré, entre 10 650 et 11 150 €. Le cinquième, Lariboisière Rocroy, décroche de 1 600 € par rapport à son voisin immédiat. C’est la frontière économique réelle du secteur, et elle ne passe pas là où passent les limites administratives.

La typologie renverse l’idée reçue

L’idée reçue veut que le mètre carré baisse quand la surface augmente. Dans le 9e, c’est l’inverse.

Typologie	Ventes	Surface médiane	Prix médian	€ le m²
Studio et une pièce	313	20 m²	200 000 €	10 500 €
Deux pièces	320	37 m²	403 000 €	10 800 €
Trois pièces	249	60 m²	671 000 €	11 050 €
Quatre pièces et plus	238	102 m²	1 137 000 €	11 300 €

Huit cents euros d’écart au mètre carré entre le studio et le grand appartement, dans le même sens que la surface. Le même renversement s’observe dans le 18e, où les deux pièces ressortent à 8 800 € et les quatre pièces et plus à 9 250 €.

Une lecture possible, et nous la donnons comme une lecture et non comme une démonstration : les grandes surfaces du secteur sont des appartements haussmanniens de belle facture, sur les meilleures adresses, avec hauteur sous plafond et parties communes tenues. Les petites surfaces mélangent des studios rénovés et d’anciennes chambres de service en dernier étage sans ascenseur, qui tirent la médiane vers le bas.

Conséquence pratique pour un vendeur : si vous détenez un grand appartement de caractère dans le 9e nord, la décote de surface qu’on vous annoncera peut être fausse. Demandez les ventes comparables, pas la règle générale.

Ce que l’écart entre déciles mesure vraiment

À Montmartre, l’écart entre le premier et le neuvième décile atteint 6 700 € le mètre carré. Sur 60 mètres carrés, cela représente 402 000 €. Deux appartements de même surface, dans la même rue, peuvent se vendre à 402 000 € d’intervalle.

Ce n’est pas du bruit statistique. C’est la valeur mesurable de tout ce qui n’est pas la surface : l’étage, l’ascenseur ou son absence, la vue, l’exposition, le calme réel, l’état du bien, l’état de la copropriété, la qualité du plan. C’est exactement la part qu’aucune base de données ne tranche à votre place, et c’est pour cela qu’une estimation sérieuse commence par une visite.

Ce que cette base ne dit pas

• Les délais de vente. Le fichier enregistre la date de l’acte, jamais la date de mise en marché. Toute publication qui annonce un délai moyen par quartier à partir de cette base l’a inventé.
• L’étage et la vue. Absents du fichier. Ils ne se lisent que dans l’écart entre les déciles.
• La classe énergie. Absente également. Le rapprochement avec la base des diagnostics se fait adresse par adresse, il n’est pas publié ici parce que nous ne l’avons pas mesuré à l’échelle du quartier.
• Le décalage de publication. Les valeurs foncières paraissent deux fois par an, avec environ six mois de retard. Ces chiffres s’arrêtent à décembre 2025 et ne disent rien du marché du printemps 2026.
• Les ventes hors marché. Une cession familiale sous la valeur vénale compte comme une vente ordinaire. Les prix au mètre carré inférieurs à 2 000 € et supérieurs à 30 000 € ont été écartés, ce qui retire les cas les plus flagrants, pas tous.

Une dernière réserve, technique mais utile : le fichier mesure la surface réelle bâtie, qui peut s’écarter de quelques mètres carrés de la surface Carrez inscrite dans votre acte.

Descendre à l’échelle de la rue

Un quartier reste une moyenne. Le prix au mètre carré de 312 voies du 9e, du 10e et du 18e est publié voie par voie, avec le nombre de ventes, la fourchette du premier au neuvième décile et la répartition par typologie : prix au mètre carré, rue par rue.

Utiliser ces chiffres pour votre bien

Situez votre quartier, pas votre arrondissement. Situez votre typologie. Placez vous dans l’étendue, pas sur la médiane : un rez de chaussée sur rue passante, à rénover, sans ascenseur, se situe vers le premier décile, un dernier étage avec vue, refait, dans un immeuble tenu, vers le neuvième. Retranchez ce qui se voit, travaux votés en assemblée, procédure en cours, absence de cave. Puis demandez les comparables : cinq à dix ventes signées dans votre rue ou votre immeuble valent mieux que n’importe quelle médiane de quartier.

Cette dernière étape, nous la faisons pour vous, gratuitement et sans engagement, dans un avis de valeur écrit remis après visite. Vous gardez le document même si vous vendez ailleurs, ou plus tard.